Piața spațiilor de birouri, tot mai mică

Tranzacționarea spațiilor de birouri a rămas relativ redusă în prima jumătate a anului, cu semne limitate de revenire la nivelurile prepandemice. Aceasta în contextul în care managerii încă nu pot estima momentul în care majoritatea angajaților va reveni la birou.

 

Cererea totală pentru spații de birouri moderne s-a contractat cu aproape 10%, până la 112.000 mp, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, potrivit raportului de piață al Colliers pentru primul semestru din 2021.

Cererea nouă a fost de aproximativ 38.000 mp, în scădere cu 15% la sfârșitul primului semestru și cu 22% față de perioada similară din 2019. Firmele au început deja organizarea, redimensionarea și reconfigurarea birourilor pentru a se potrivi nevoilor unei lumi post-Covid.

 În prima jumătate a anului au fost livrați doar 36.000 mp spații moderne de birouri. Finalizarea Campus 6.2 de către Skanska (aproape de 19.800 mp) și a Tiriac Tower din portofoliul Țiriac Imobiliare (16.500 mp) sunt completările majore care au ridicat stocul modern de birouri al Bucureștiului peste nivelul de 3 milioane mp.

Cum estimarea inițială pentru 2021 a fost de livrare a aproximativ 260.000 mp de noi birouri moderne, se anunță o a doua jumătate a anului destul de aglomerată, deși unele dintre livrările viitoare ar putea mai degrabă să fie amânate pentru prima parte a lui 2022. „Managerii încă explorează noul sistem de lucru post-pandemic, mixul dintre birou și munca la distanță fiind decis de fiecare companie în parte. Aceștia abordează nevoile imobiliare cu precauție, iar pentru unii modelul de lucru hibrid generează nevoia unor spații mai mici de birouri în viitor.

În general, cererea nouă scăzută de birouri poate fi explicată și prin faptul că există noi preocupări cu privire la un nou val de coronavirus, în special pe fondul faptului că România ar putea fi lovită mai puternic decât majoritatea țărilor din regiune din cauza unei rate de vaccinare mult mai scăzute.

În prezent, între 10 și 20% dintre angajați lucrează din birouri în mod constant, iar mult așteptata întoarcere la birouri pentru cel puțin 50% dintre angajați va mai avea probabil de așteptat cel puțin câteva trimestre. Contextul actual este totuși un bun moment pentru companii să-și transforme birourile și să le adapteze la viitorul mod de lucru”, explică Sebastian Dragomir, Partner and Head of Office 360° la Colliers.

În ceea ce privește rata de neocupare, la sfârșitul primului semestru a crescut la un nivel maxim al ultimilor 7 ani, până la 15,75%, de la 11,25% în anul precedent.

Totuși, piața este mult mai dezvoltată decât în 2014, când rata de neocupare atingea astfel de niveluri, iar stocul modern de birouri era de aproximativ 1,7 milioane de metri pătrați, față de puțin peste 3 milioane de metri pătrați în prezent.

Clădirile mai noi și cu specificații tehnice calitative stau mult mai bine la capitolul grad de ocupare generală, datorită atractivității lor, dar și pentru că sunt închiriate de companii solide, dintre care destul de multe continuă să se extindă.

Consultanții apreciază că piața de birouri este în mod clar în favoarea chiriașilor, și, prin urmare, au observat presiuni asupra nivelului agreat al chiriei, deși mai degrabă la niveluri nete efective decât la nivelul chiriilor brute. Aceștia mai menționează că, deși chiria medie netă pentru București este probabil cu aproximativ 10% mai mică decât înainte de pandemie, această dinamică a fost generată de clădirile mai vechi și mai puțin calitative, care au fost forțate să ofere mai multe stimulente pentru atragerea sau păstrarea chiriașilor.

De asemenea, stocul de spații pentru subînchiriere, de cel puțin 80.000 mp, oferă alternative bune pentru chirii foarte atractive, ceea ce pune și mai mare presiune pe spațiile de birouri mai puțin competitive.